Nießbrauch ist ein Nutzungsrecht an einer Sache. So wird durch Einräumung eines Nießbrauchs an einem Haus durch den Besitzer der Immobilie einer anderen juristischen oder natürlichen Person das Recht zur unentgeltlichen, teilentgeltlichen oder entgeltlichen Nutzung der Immobilie eingeräumt. Wird ein entgeltliches Nutzungsrecht vereinbart, sind Leistung und Gegenleistung ausgewogen. Bei einem teilentgeltlichen Nießbrauch ist der Wert des Nießbrauchs nur zum Teil ausgeglichen. Bei einem unentgeltlichen Nießbrauch liegt die Gegenleistung unter 10 % des Nießbrauchwerts.

Beim Vorbehaltsnießbrauch wird das Grundstück durch die bisherigen Eigentümer entgeltlich oder unentgeltlich auf Dritte übereignet. Gleichzeitig behalten sich die alten Eigentümer ein Nutzungsrecht (Nießbrauch) am Grundstück vor. Damit wird er zum Nießbraucher seiner bisherigen Immobilie. Nutzt der Nießbraucher die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken, entstehen für ihn keine Einnahmen, zwangsläufig kann er auch keine Werbungskosten geltend machen. Vermietet der Nießbraucher die Immobilie, entstehen für ihn Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Er kann Werbungskosten geltend machen. Hierzu gehört auch die Gebäudeabschreibung. Der Vorbehaltsnießbrauch ist erbschaftsteuermindernd zu berücksichtigen (§ 25 ErbStG).

Die Zahlungen, die der Eigentümer leistet, sind für ihn Anschaffungskosten für die Immobilie. Bei wiederkehrenden Zahlungen ist der Barwert der Zahlungen anzusetzen.