Einkünfte aus Vermietung unterliegen der Einkommensteuer. Aufwendungen, die mit der Erzielung von Vermietungseinkünften im Zusammenhang stehen, können als Werbungskosten geltend gemacht werden. Besonderheiten sind jedoch bei einer verbilligten Vermietung zu beachten (§ 21 Abs. 2 EStG).

Rechtslage seit 01.01.2012

Die Werbungskosten können vollständig abgezogen werden, wenn der Mietzins gemäß § 21 Abs. 2 Einkommensteuergesetz mindestens 66 % der ortüblichen Miete beträgt.

Werden Verluste aus der Vermietung erzielt, muss keine Überprüfung der Einkunftserzielungsabsicht durch eine Überschussprognose erfolgen.

Liegt der Mietzins unter 66 % der ortsüblichen Miete, können die Werbungskosten nicht mehr vollständig abgezogen werden. Sie sind in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Nur für den entgeltlichen Teil können die Werbungskosten geltend gemacht werden. Die Einkunftserzielungsabsicht ist nicht anhand einer Überschussprognose nachzuweisen.

Rechtslage bis 31.12.2011

Nach Ansicht des Bundesfinanzhofs hängt die steuerliche Behandlung von Werbungskosten bei verbilligter Vermietung von der Höhe des Mietzinses ab (Bundesfinanzhof, Urteil vom 05.11.2002, IX R 48/01):

• Mietzins beträgt mindestens 75 % der ortsüblichen Miete: Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit sind die Werbungskosten vollständig zu berücksichtigen.

• Mietzins beträgt zwischen 50 % und 75 % der ortsüblichen Miete: Die Absicht des Steuerpflichtigen, Einkünfte zu erzielen, ist durch eine Ertragsprognose zu überprüfen. Bei positiver Ertragsprognose können die Werbungskosten in voller Höhe abgezogen werden. Bei einer negativen Ertragsprognose muss eine Aufteilung der Werbungskosten in einen entgeltliche und in einen unentgeltlichen Teil erfolgen. Für den entgeltlichen Teil können Werbungskosten geltend gemacht werden, für den unentgeltlichen jedoch nicht.

• Mietzins beträgt weniger als 50 % der ortsüblichen Miete: Die Vermietungstätigkeit ist in einen unentgeltlichen und in einen entgeltlichen Teil aufzuteilen. Nur für den entgeltlichen Teil können die Werbungskosten geltend gemacht werden.