Nießbrauch ist ein Nutzungsrecht an einer Sache.

So wird zum Beispiel durch Einräumung eines Nießbrauchs an einem Haus durch den Besitzer der Immobilie, einer anderen juristischen oder natürlichen Person das Recht zur unentgeltlichen, teilentgeltlichen oder entgeltlichen Nutzung der Immobilie eingeräumt.

Wird ein entgeltliches Nutzungsrecht vereinbart, sind Leistung und Gegenleistung ausgewogen. Bei einem teilentgeltlichen Nießbrauch ist der Wert des Nießbrauchs nur zum Teil ausgeglichen. Bei einem unentgeltlichen Nießbrauch liegt die Gegenleistung unter 10 % des Nießbrauchwerts.

Einzelheiten regelt ein BMF-Schreiben vom 30.09.2013 (IV C 1 - S 2253/07/1004).

Zuwendungsnießbrauch

Hierbei räumt der Eigentümer am ganzen Grundstück oder an einem Teil des Grundstücks einem Dritten das Nutzungsrecht ein. Es kann aber auch ein Nießbrauch an den Erträgen aus dem Grundstück eingeräumt werden. Der Nießbrauch kann entgeltlich, teilentgeltlich oder unentgeltlich erfolgen.

• Unentgeltlicher Zuwendungsnießbrauch:

  Vermietet der Nießbraucher das Grundstück, erzielt er Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Demgegenüber entstehen beim Eigentümer keine Einkünfte. Abschreibungen des Gebäudes kann der Nießbraucher nicht als Werbungskosten geltend machen, da keine Anschaffungs- und Herstellungskosten für den Nießbraucher entstanden sind. Der Eigentümer kann die Abschreibung ebenfalls nicht ansetzen. Nachträgliche Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen können nur dann vom Nießbraucher als Werbungskosten angesetzt werden, wenn er diese Kosten auch tatsächlich zahlt.

• Entgeltlicher Zuwendungsnießbrauch:

  Wird das Objekt durch den Nießbraucher vermietet, sind Einnahmen beim Nießbraucher als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erfassen. Das Entgelt, das der Nießbraucher an den Eigentümer zahlt, ist für den Eigentümer eine Einnahme aus Vermietung- und Verpachtung. Diese Zahlungen sind für den Nießbraucher Werbungskosten. Die Gebäudeabschreibung kann der Eigentümer geltend machen. Wer nachträgliche Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwendungen (Eigentümer oder Nießbraucher) zahlt, kann diese Aufwendungen als Werbungskosten ansetzen.

• Teilentgeltlicher Zuwendungsnießbrauch:

  Einnahmen sind wie beim entgeltlichen/unentgeltlichen Nießbrauch anzusetzen. Werbungskosten können im Verhältnis Nießbrauchentgelt zu Kapitalwert des Nießbrauchs geltend gemacht werden.