Kaum eine erworbene ältere Immobilie entspricht den Vorstellungen des neuen Eigentümers. Daher möchte der neue Eigentümer möglichst rasch nach dem Kauf renovieren und modernisieren. Liegt Erhaltungsaufwand vor, können die Kosten sofort in der Steuererklärung geltend gemacht werden.

Davon gibt es aber eine wichtige Ausnahme: die »anschaffungsnahen Herstellungskosten«. Sie machen es Ihnen in bestimmten Fällen unmöglich, Ihren Erhaltungsaufwand sofort als Werbungskosten abzuziehen.

Aufwendungen für Instandsetzungen und Modernisierungen gelten kraft Gesetzes in folgenden Fällen als »anschaffungsnahe Herstellungskosten«:

• Die Aufwendungen fallen innerhalb der ersten drei Jahre nach der Anschaffung eines Hauses oder einer Wohnung an und

• sie übersteigen ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes/der Wohnung (ohne Grund und Boden).

Konsequenz für Sie: Diese Kosten sind nicht als Erhaltungsaufwand abziehbar. Stattdessen sind sie den Anschaffungskosten der Immobilie hinzuzurechnen und über viele Jahre verteilt abzuschreiben.